Assinar um contrato de compra e venda de fazenda sem fazer as perguntas certas antes é o caminho mais rápido para herdar um problema que não era seu. Solo bom, localização ótima, preço justo: nada disso resolve se a matrícula tiver dívida embutida ou inventário aberto. Estas cinco perguntas não substituem o due diligence completo, mas filtram os problemas que costumam aparecer depois da assinatura.

1. A área registrada bate com a área produtiva?

A matrícula diz uma coisa. O que está sendo usado no campo pode dizer outra. Quando a área registrada em cartório não corresponde à área produtiva real, e essa diferença não está documentada e justificada, você pode estar pagando por hectares que não existem ou que têm restrição de uso que o vendedor não mencionou. Peça o CAR, o ITR e a matrícula atualizada e coloque os três na mesa, lado a lado.

2. Tem dívidas com garantia em cima da matrícula?

CRA, CPR, FIDC, financiamento bancário. Qualquer uma dessas estruturas pode ter a matrícula da fazenda como garantia. Se tiver, a dívida não some com a venda: ela vai junto. Antes de qualquer negociação de preço, exija a certidão de ônus reais atualizada. Se houver garantia registrada, o caminho é saber exatamente o saldo, quem é o credor e qual é a condição de liberação.

3. Tem alienação fiduciária averbada?

Alienação fiduciária é diferente da hipoteca, e o erro de confundir as duas custa caro. Na alienação fiduciária, o credor é o proprietário legal do bem até a dívida ser quitada, e o vendedor está lhe vendendo algo que, juridicamente, ainda não é dele. Isso precisa estar resolvido antes da assinatura, não depois. A certidão de ônus reais responde a essa pergunta; se aparecer alienação, o negócio só fecha depois da quitação e da baixa formal.

4. Tem inventário aberto ou problema sucessório pendente?

Fazenda com inventário em andamento tem titularidade fragmentada entre herdeiros, e comprar esse ativo sem que o inventário esteja concluído e todos os titulares estejam concordantes é comprar briga judicial. Problema sucessório pendente também aparece em outras formas: doação com reserva de usufruto ativa, herdeiro necessário não contemplado, cônjuge com direito sobre a área. Cada uma dessas situações trava ou invalida a transferência se não for resolvida antes.

5. Tem ITR atrasado ou passivo trabalhista?

ITR atrasado não é detalhe fiscal, é dívida que acompanha o imóvel, não o vendedor. O mesmo vale para passivo trabalhista de empregados rurais: rescisões não pagas, ações em andamento na Justiça do Trabalho. Esses passivos não ficam com quem vende; ficam com a operação. Certidão negativa de débitos rurais e pesquisa de ações trabalhistas vinculadas ao CPF ou CNPJ do vendedor e da propriedade são documentos que precisam estar em mãos antes de a negociação avançar.

Essas cinco perguntas não vão deixar nenhum vendedor confortável. E esse desconforto é informação. Se a resposta a qualquer uma delas vier vaga, incompleta ou "a gente resolve depois da assinatura", esse é o momento de parar, não de avançar. Se você está próximo de uma aquisição e quer olhar para esses pontos com mais profundidade antes de fechar, a Vértice pode ajudar nessa etapa.

Perguntas frequentes

O que é a certidão de ônus reais e onde consigo?

É o documento emitido pelo cartório de registro de imóveis que mostra tudo o que está averbado na matrícula da propriedade: dívidas, garantias, alienações e penhoras. Você solicita diretamente no cartório onde o imóvel está registrado, com o número da matrícula em mãos. Sempre peça a versão atualizada; certidão antiga não serve.

Se a fazenda tiver dívida com garantia na matrícula, a compra não pode acontecer?

Pode, mas precisa ser estruturada de outra forma. O mais comum é descontar o valor da dívida do preço de venda e quitar o credor antes ou no ato da transferência, com a liberação da garantia como condição para o fechamento. O que não pode é transferir o imóvel com garantia ativa sem que isso esteja explícito, negociado e resolvido contratualmente.

Qual é a diferença prática entre alienação fiduciária e hipoteca?

Na hipoteca, o devedor continua como proprietário do bem enquanto paga a dívida; o credor tem apenas um direito sobre ele. Na alienação fiduciária, a propriedade legal fica com o credor até a quitação total; o devedor tem apenas a posse. Na prática, isso significa que, na alienação fiduciária, o vendedor está negociando um bem que, legalmente, ainda não é dele, o que torna a situação mais grave e mais urgente de resolver antes da assinatura.

ITR atrasado é problema do vendedor ou do comprador?

Do comprador, depois que a escritura é lavrada. O débito de ITR acompanha o imóvel, não a pessoa. Por isso, a certidão negativa de débitos rurais precisa ser apresentada antes do fechamento, não como formalidade, mas como condição.

Se o vendedor disser que o inventário "está quase fechando", o negócio pode avançar?

Não. "Quase fechando" não tem valor jurídico. Enquanto o inventário não estiver concluído e a partilha homologada, a titularidade do imóvel ainda está fragmentada entre os herdeiros. Assinar antes disso é assumir um risco real de contestação futura por qualquer um dos titulares que não concordou com a venda.